Waarin zijn wij anders.

U heeft een huis in de regio Amsterdam. Dat wilt u verhuren met een goed rendement. U benadert een makelaar. Die vindt een huurder. Stelt een huurovereenkomst op. De makelaar vraagt daar meestal 1 maand huur voor excl. 21% Btw. Daarmee is de kous af. Het onderhoud dient u zelf te doen.

U kunt uw huis ook in beheer geven. Deze beheerder doet de administratie en geeft eventuele reparatieopdrachten aan een vakman door. Deze beheerder zal u tussen de 3 en 5% van de huur in rekening brengen excl. 21% Btw.

U kunt ook alles zelf doen. Maar dat is niet eenvoudig. Vindt maar eens een loodgieter die op zondag komt. En hoe moet dat als u in het buitenland bent.

Wat wij u bieden is een combinatie van technisch beheer, relatie beheer en financieel beheer. Technisch beheer door Ages Bouw. Relatie beheer door Ages Expat Service. Het financieel beheer is de verantwoordelijkheid Ages & Straatsma Beheer.
Wat minstens zo belangrijk is dat wij bijna uitsluitend aan bedrijven verhuren ten behoeve van hun medewerkers. In de praktijk betekent dat er geen betalings-achterstanden zijn. Dat de bewoner na 3 tot 5 jaar weer vertrekt. Dat u dan weer over uw bezit kunt beschikken.

Wat doen wij voor u.

Ages & Straatsma Beheer huurt het huis van u, de eigenaar. Wij verhuren het huis door aan de huurder. De periodes van huren en doorverhuren zijn gelijk. Wij berekenen hiervoor een percentage van de huur. Omdat wij het huis van de eigenaar huren hoeven wij, in tegenstelling tot makelaars, geen 21% Btw. te berekenen.

Onder onze dienstverlening valt het volgende:

Wij fotograferen het huis tot in detail. Wij maken een beschrijving en bieden het aan 3 verhuurmakelaars aan waarmee wij al jaren nauw samenwerken. Deze 3 verhuurmakelaars beheersen samen zo’n 60% van de markt in Regio Amsterdam.
Het huis wordt door hen in de publiciteit gebracht (Funda en Pararius). Maar, en dat is veel belangrijker, zij bieden het aan bedrijven aan in de regio waarmee zij een hechte relatie hebben.
Komt de verhuurmakelaar met een potentiële huurder dan wordt de toekomstige bewoner gescreend.
Als het contract is getekend, de borg ontvangen is, verzorgen wij de check-in.
Er wordt een opleveringsrapport gemaakt waarin de staat van het huis en inventaris wordt beschreven. De inventaris wordt op foto vastgelegd. Deze wordt aan partijen toegestuurd. Ook worden foto’s gemaakt van eventuele beschadigingen. Alle partijen teken.
De huurder wordt uitgelegd hoe alle apparatuur werkt, wanneer de vuilnis wordt opgehaald, waar winkels zijn, enzovoorts.
De meterstanden worden opgenomen.
Eventueel melden wij de huurder aan bij nutsbedrijven en regelen een internet aansluiting. Op verzoek van de huurder worden de maandelijkse kosten door ons voorgeschoten.
Indien de bewoner dit wenst helpt Ages Expat Service met het inschrijven in de gemeente, openen van een bankrekening, enzovoort.
Tijdens de huurperiode zijn wij 24 uur per dag, 7 dagen per week beschikbaar voor noodgevallen. Dat is het werk van Ages Expat Service.
Moet er gerepareerd of vervangen worden dan overleggen wij dit met de eigenaar van het huis. De verantwoordelijkheid ligt hier bij Ages Bouw, die alle disciplines in 1 hand heeft en indien nodig direct ter plaatse is.
Wij voeren ook het periodiek onderhoud uit zoals de tuin, cv-installatie, reinigen dakgoten. Hiervoor berekenen wij extra kosten die wij vooraf aan u opgeven.
Kleine reparaties dient de huurder te verzorgen. De huurder krijgt een document waarin precies beschreven staat wat kleine reparaties zijn (small repairs). Kleine reparaties kunnen natuurlijk ook door ons uitgevoerd worden tegen vergoeding van de huurder.
Tot € 500,- voeren wij reparaties direct uit (wordt in RC verrekend). Daarboven verlangen wij een schriftelijke toestemming van de eigenaar.
Is het een appartement dat deel uitmaakt van een VvE, dan schakelen wij de beheerder in, indien het om een reparatie gaat van het gemeenschappelijke zoals bijvoorbeeld de intercom of de centrale verwarming.
Wij incasseren de huur, betalen de bijdrage aan een eventuele VvE, en zorgen voor de stookkostenafrekeningen. Wij verrekenen dit met de huurder / bewoner.
Indien de huurder in gebreke blijft, schakelen wij een incassobureau of deurwaarder in.
Vertrekt de bewoner en wil de huurder (het bedrijf) de huur niet verlengen, dan verzorgen wij de volledige check-out.
Er wordt weer een rapport gemaakt en we stellen vast of er schade is en of het huis schoon is. We hebben daarvoor standaard schoonmaakinstructies in het Nederlands en het Engels. Is het huis niet schoon dan wordt dit door onze eigen mensen schoongemaakt en met de waarborg verrekend. De huurder kan ook aangeven dat wij de schoonmaak verzorgen.
De waarborg wordt binnen 1 week aan de huurder uitgekeerd – minus de kosten.
Zodra het huis leeg is maken wij een rapport voor de eigenaar waarin wij beschrijven of er wat gedaan moet worden of iets moet worden vervangen/aangevuld. Wij maken een raming van de te verwachten kosten. Tijdens de verhuurperiode en direct na afloop signaleren wij indien onderhoud nodig is.

De kosten van beheer.

Indien uw woning door een van onze expat makelaars wordt verhuurd, dan rekent deze 1 maand huur = 8% (excl. Btw) voor zijn werk. Dit ongeacht de duur van de huurovereenkomst. Dit is bij wet geregeld. Het is een makelaar niet toegestaan om kosten aan de huurder in rekening te brengen. Contractkosten zijn verboden.

Wat betaalt de huurder / bewoner:
In beginsel betaalt de huurder alles zelf. Dus CV, warm water, Internet, vaste telefoon, parkeergeld, kleine reparaties, schade die door zijn/haar schuld is ontstaan.

In Amsterdam en Amstelveen moet de huurder rioolgeld en watergeld betalen. De eigenaar betaalt de aansluiting op de waterleiding en riolering en nog wat lokale belastingen. De totale WaterNet rekening bedraagt tussen €700,– en €900,– per jaar afhankelijk van de gezinssamenstelling. Circa ¼ is voor de eigenaar.

Eventuele aanvullende kosten:
Indien een huis leeg staat is de eigenaar ons niets verschuldigd. Wel moeten energiekosten doorbetaald worden. Wij kunnen gebruik maken van een “leegstandsregeling”.

Sommige huurders hebben moeite met het betalen van de maandelijkse bijkomende kosten. Ze zijn langdurig op reis, begrijpen de afrekeningen niet of er is sprake van een mondiaal reisverbod. Deze betalingen doen wij dan (Ages Expat Service). Dat wordt bijzonder op prijs gesteld.

Expats betalen veel meer voor een woning:
Een particulier is in de regio Amsterdam niet snel bereid om €20 per m2 meter te betalen. Bedrijven daar en tegen wel. Expats betalen tussen de €25 en €30 per m2 meter. Maar daar verwachten ze ook kwaliteit voor.
En dat is in ons land vaak een probleem.

Bepalende kenmerken van een huurwoning:
Er staan op het ogenblik heel weinig huizen te huur in de regio Amsterdam.
Wil niet zeggen dat huurders niet kritisch zijn. Wij hebben het hier over bedrijven die voor hun tijdelijke medewerkers woonruimte zoeken.

Wat bepaalt de verhuurwaarde van een “expat woning”:
Er zijn een aantal criteria die bepalend zijn voor de prijs die men voor een woning wenst te betalen. (in volgorde van belangrijkheid):

Het budget (daar wordt nooit van afgeweken).
De locatie, afstand tot het werk, openbaar vervoer, Schiphol, veiligheid, parkeergelegenheid, voorzieningen. En soms ook de beschikbaarheid van scholen.
Het aantal slaapkamers.
Kwaliteit keuken en badkamer(s).
Aanwezigheid up-to-date TV, internet, enzovoorts.
Inrichting, kleurstelling, soort meubelen, verlichting.
Volledigheid en kwaliteit inventaris.

Kwaliteitscontrole

Kwaliteit staat bij ons centraal. Dat zal u opgevallen zijn. Wie bereid is te investeren in een expat woning merkt dat het rendement veel hoger is. Dat er nauwelijks leegstand is en dat bewoners zuinig op het huis zijn. Door uw huis aan ons toe te vertrouwen haalt u in alle opzichte kwaliteit binnen.
De kwaliteitscontrole wordt uitgevoerd door Ages Expat Service. Het draagt bij in de waardevastheid van uw bezit.

Wat u zich als eigenaar moet realiseren:
Wat van groot belang is, is de reputatie van de eigenaar en/of beheerder.

Heeft een eigenaar in het verleden geen service geboden, is hij zijn verplichtingen niet nagekomen of is de borg pas na lang aandringen terugbetaald, dan wordt het lastig om een dergelijke woning aan expats te verhuren.

De regio telt tal van verenigingen en clubs waar expats en hun gezinsleden lid van worden. En vergeet de partners niet. De beoordeling van de “landlord” is hier een veel besproken onderwerp.

Waarin zijn wij anders.

Wat doen wij voor u.

De kosten van beheer.

Kwaliteitscontrole

Zo zijn wij georganiseerd

Disclaimer